避免“入坑” 分布式光伏电站投资并购这四大问题你应了解

 

光伏电站项目在备案之后、投产之前会涉及股权限转，股权限转要求非常严格，所带来的法律后果也非常严重。因此光伏项目备案要重点关注以下几个方面：第一，建设期重大事项的变更，包括项目法人、建设规模、建设内容、建设地点，如果出现这种变更要履行变更或者备案主管部门认可的手续；第二，备案的有效期；第三，股权限转问题；第四，备案文件的具体要求，要关注不同省份、地市的一些具体要求。

 

根据国家能源局专项监管报告（新能源部分），对擅自变更项目重大事项等违规行为，采取通报、责令投资主体限期完善相关手续、暂停可再生能源电价补贴等方式处理；对倒卖“路条”及核准（备案）文件等违法违规行为，采取责令限期整改、将出让方投资主体纳入不良信用记录、取消可再生能源电价补贴、依法给予行政处罚并予公开通报等方式处理；对涉嫌犯罪的，依法移送司法机关。

 

 

分布式光伏电站分为屋顶分布式和地面分布式两类，这两类光伏电站规模控制政策不同。

 

国家能源局《关于进一步落实分布式光伏发电有关政策的通知》（国能新能〔2014〕406号）规定，在地面或利用农业大棚等无电力消费设施建设、以35千伏及以下电压等级接入电网（东北地区66千伏及以下）、单个项目容量不超过2万千瓦且所发电量主要在并网点变电台区消纳的光伏电站项目，纳入分布式光伏发电规模指标管理，执行当地光伏电站标杆上网电价。

 

国家能源局《关于下达2016年光伏发电建设实施方案的通知》（国能新能〔2016〕166号）规定，屋顶分布式光伏发电项目及全部自发自用的地面分布式光伏发电项目不限制建设规模，各地区能源主管部门随时受理项目备案，项目建成后即纳入补贴范围。

 

此前某地区已经备案的光伏项目，在申请电价补贴过程中在信息录入环节遇到困难，原因就是地面分布式和屋顶分布式是两套管理，执行两个补贴标准。所以在收购项目时一定要查清它所属的指标范围。

 

 

随着相关用地政策的更新，农光互补项目用地类型、征税范围等不断发生变化，导致对农光互补项目用地在合规性方面判定困难。

 

国土资源部《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规[2015]5号）规定，对建设占用农用地的，所有用地部分均应按建设用地管理。

 

2016年10月13日，国土资源部办公厅印发《关于光伏发电用地有关事项的函》（国土资厅函〔2016〕1638号）。规定国土资规〔2015〕5号下发以后，对于使用农用地新建光伏发电项目的，包括光伏方阵在内的所有用地均按建设用地管理。

 

根据以上规定，不管是项目备案时间是在规定前还是规定后，只要组件区用的是农用地，都应该按照建设用地管理办农业用地转让手续。目前主要面临问题是执法尺度问题，各地有所不同。

 

农光互补项目用地可能涉及两类税，一是城镇土地使用税。征收范围有市区和郊区、县级人民政府所在地、镇人民政府所在地、和矿区。计税面积分为点征，即按照占用的点计征。面征，即按照合同约定的土地面积。

 

二是耕地占用税。国家税务总局《耕地占用税管理规程（试行）》规定的应税土地范围包括耕地，园地，林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地以及草地、苇田。经申请批准占用应税土地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人。

 

光伏、风力发电等项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，对不占压土地、不改变地表形态的用地部分，不属于征税范围。

 

 

屋顶分布式项目核心的问题就是屋顶租赁。屋顶租赁有4个方面要关注。

 

1、产权调查

 

（1）房屋建设手续是否合规—四证

 

要确认房屋建设手续是否合规，要查证建设工程规划许可、竣工验收证明、消防验收证明何房屋产权证明。

 

（2）在先抵押、查封

 

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“买卖不破租赁”原则有两个例外情况：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

 

2、租赁备案

 

《城市房地产管理法》规定房屋租赁之后要向房产管理部门登记备案，未经备案的租赁合同具有法律效力，但不适用“买卖不破租赁”原则。

 

3、证明租赁在先

 

如何证明租赁在先呢？实践中正在探讨的方式有三：一是在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；二是在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；三是已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

 

4、房屋征收问题

 

屋顶一旦被征收了电站资产该怎么补偿？《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收人给予停产营业损失补偿，补偿对象是被征收人即屋顶业主。

 

那么电站业主的补偿如何取得？在签订屋顶租赁协议时要约定一旦屋顶被征收了电站资产要有补偿，在合同里要明确约定补偿分配。当然要有证据证明“拆迁安置协议”里有电站这部分资产，补偿费用确实发放到位。

 

总体而言，分布式光伏屋顶租赁注意事项：

 

（1）房屋建设手续是否合规，是否已取得建设工程规划许可及房屋产权证明；

 

（2）房屋在租赁之前是否存在抵押的情况；

 

（3）签订屋顶租赁协议的主体是否适格；

 

（4）“合同能源管理”模式的，需关注购电方的信用和经营状况；

 

（5）遭遇政府征收的停业补偿问题。